Nel 2022 il settore immobiliare direzionale si è confermato tra i comparti preferiti dagli investitori, registrando volumi di investimento superiori a quelli del settore logistico.
La tendenza è emersa soprattutto nel primo semestre, quando il mercato ha mostrato maggiore ottimismo e una particolare attenzione verso immobili core e core plus situati in posizioni centrali.
Nonostante il rallentamento osservato nella seconda parte dell'anno, il comparto degli uffici ha dimostrato una buona capacità di tenuta, sostenuta anche dal ritorno progressivo al lavoro in presenza.
È quanto emerge dalla settima edizione di Real Estate DATA HUB, il report realizzato dai Centri Studi di REMAX Italia e Avalon Real Estate, insieme all'Ufficio Studi di 24MAX.
Nel corso del 2022 gli investitori hanno concentrato il proprio interesse su immobili direzionali di qualità, ben posizionati e capaci di rispondere alle nuove esigenze di aziende e lavoratori.
Gli asset core e core plus, caratterizzati da una maggiore stabilità e da un profilo di rischio più contenuto, hanno continuato a rappresentare una scelta privilegiata.
Il rallentamento della seconda metà dell'anno non ha cancellato il ruolo centrale del comparto. Il ritorno nelle sedi lavorative e la necessità di ripensare gli ambienti professionali hanno sostenuto la domanda di spazi più efficienti, flessibili e moderni.
Nel settore terziario immobiliare, la sostenibilità e i criteri ESG — ambientali, sociali e di governance — hanno assunto un ruolo sempre più rilevante.
La gestione efficiente delle risorse, il contenimento dei consumi e le prestazioni ambientali degli edifici sono diventati elementi decisivi per preservare il valore e l'attrattività di un immobile.
A Milano, città che nel 2022 ha continuato a raccogliere una parte significativa degli investimenti nel comparto direzionale, oltre la metà dei capitali si è concentrata su immobili terziari di grado A.
Gli edifici di qualità inferiore hanno invece mostrato una crescente difficoltà a mantenere occupazione e competitività, soprattutto quando non risultavano allineati ai nuovi standard energetici, tecnologici e funzionali.
La sostenibilità non riguarda soltanto l'efficienza energetica. Nel 2022 è cresciuta anche l'attenzione verso la salute e il benessere delle persone che utilizzano gli spazi professionali.
Aree verdi, servizi di prossimità, collegamenti con il trasporto pubblico e ambienti confortevoli sono diventati fattori sempre più importanti nella valutazione di un ufficio.
Le aziende hanno inoltre iniziato a privilegiare spazi capaci di favorire la collaborazione, la socialità e la condivisione. Aree comuni, zone informali e ambienti multifunzionali hanno contribuito a ridefinire il ruolo della sede di lavoro.
L'ufficio non è stato più considerato soltanto come luogo operativo, ma anche come ambiente in cui costruire relazioni, rafforzare la cultura aziendale e migliorare l'esperienza dei dipendenti.
Milano, Roma, Brescia e Bari hanno mostrato andamenti differenti, influenzati dalle caratteristiche locali della domanda, dalla qualità dell'offerta e dalla posizione degli immobili.
A Milano l'interesse si è concentrato soprattutto sugli immobili situati nel centro storico e nel distretto di Porta Nuova.
Allo stesso tempo, è cresciuta l'attenzione verso alcune aree periferiche e dell'hinterland, soprattutto quando caratterizzate da buona accessibilità, servizi e progetti di riqualificazione.
A Roma gli investimenti sono risultati più distribuiti sul territorio, con una preferenza per l'EUR e per le zone centrali.
La presenza di sedi istituzionali, grandi aziende e servizi ha continuato a sostenere la domanda nelle aree direzionali più consolidate.
A Brescia è emersa una chiara ripresa del comparto, con un maggiore interesse per le aree centrali e per gli immobili capaci di offrire qualità, accessibilità e servizi.
A Bari l'andamento del settore si è mantenuto positivo, con un incremento delle transazioni nel quarto trimestre.
Il mercato ha evidenziato differenze tra zone centrali e periferiche. Nel centro storico i valori sono risultati più contenuti rispetto ad altre aree, a conferma di una dinamica locale articolata e non omogenea.
Gli immobili di grado A rispondono meglio alle esigenze di aziende e investitori perché offrono standard elevati in termini di efficienza energetica, qualità costruttiva, tecnologia e comfort.
Questi edifici tendono inoltre a essere più facilmente adattabili ai nuovi modelli di lavoro, che richiedono spazi flessibili, aree condivise e servizi integrati.
Al contrario, gli immobili meno efficienti o difficili da riconvertire rischiano di perdere competitività e di richiedere interventi di riqualificazione più consistenti.
Per il 2023, il report prevedeva una prosecuzione della ricerca di spazi moderni e di qualità, accompagnata però da una maggiore prudenza.
Le condizioni macroeconomiche, l'aumento dei costi e l'incertezza sui mercati avrebbero potuto rallentare le decisioni di investimento e rendere più selettiva la domanda.
La sostenibilità e i criteri ESG erano destinati a rimanere al centro dell'attenzione, guidando la riqualificazione degli edifici e la ridefinizione dei modelli di utilizzo degli spazi lavorativi.
La qualità dell'immobile, la posizione, l'accessibilità e la capacità di rispondere alle nuove esigenze delle persone avrebbero continuato a rappresentare i principali fattori di competitività.
L'analisi del 2022 mostra un mercato direzionale sempre più selettivo. Non tutti gli uffici rispondono allo stesso modo alle nuove richieste di aziende, investitori e lavoratori.
Gli immobili efficienti, sostenibili e ben collegati mantengono una maggiore attrattività, mentre quelli meno performanti rischiano di perdere valore o richiedere interventi di trasformazione.
Per proprietari e investitori, comprendere questi cambiamenti significa valutare non soltanto la posizione e il rendimento, ma anche la qualità complessiva dell'edificio e la sua capacità di adattarsi nel tempo.
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