L'acquisto di un immobile all'asta può rappresentare un'ottima opportunità di risparmio, ma è fondamentale conoscere il funzionamento delle aste giudiziarie e valutare con attenzione tutti gli aspetti prima di presentare un'offerta.
Immobili low cost: esistono davvero?
"Low cost" è una delle espressioni più ricercate sui motori di ricerca. Non sorprende quindi che molte aziende la utilizzino per promuovere prodotti e servizi.
Nel settore immobiliare, però, parlare di immobili low cost è spesso improprio. Le campagne pubblicitarie evidenziano il ribasso dei prezzi delle case in vendita, ma questo non significa che si tratti di occasioni garantite.
Le aste giudiziarie vengono frequentemente associate al concetto di acquisto conveniente. È vero che gli immobili all'asta possono essere venduti a un prezzo inferiore rispetto al mercato, ma non bisogna dimenticare che si tratta di una gara tra più offerenti. Se l'immobile è particolarmente richiesto, il prezzo può aumentare rapidamente fino ad avvicinarsi al valore di mercato.
Cosa c'è dietro un'asta immobiliare
Prima di valutare vantaggi e svantaggi, è utile comprendere cosa porta un immobile a essere venduto all'asta.
Dietro ogni procedura esecutiva si nascondono spesso situazioni economiche difficili. Negli ultimi anni molte famiglie, a causa della precarietà lavorativa e dell'aumento del costo della vita, non sono più riuscite a sostenere le rate del mutuo.
Il risultato è stato un aumento dei pignoramenti immobiliari che, dopo il percorso giudiziario previsto dalla legge, sfociano nella vendita all'asta.
Quanto si può risparmiare acquistando all'asta
Comprare un immobile all'asta può consentire un risparmio significativo rispetto ai prezzi di mercato.
In media si può acquistare con uno sconto compreso tra il 10-15% e il 50-60%, ma è importante comprendere come viene determinato il prezzo.
Il Tribunale pubblica inizialmente l'immobile con un prezzo base derivante dalla perizia di stima. Se la prima asta va deserta, il prezzo viene progressivamente ridotto nei successivi tentativi di vendita.
Molti acquirenti attendono proprio questi ribassi prima di partecipare. Tuttavia, quando l'immobile è particolarmente interessante, la competizione tra gli offerenti può far salire nuovamente il prezzo.
Prima di presentare un'offerta è quindi consigliabile conoscere:
- il valore di mercato dell'immobile;
- il prezzo base d'asta;
- l'importo massimo che si è realmente disposti a spendere.
Stabilire un limite prima della gara aiuta a evitare di lasciarsi coinvolgere dall'emotività e spendere più del previsto.
Vantaggi e rischi delle aste giudiziarie
Le aste immobiliari presentano numerosi vantaggi, ma anche alcuni aspetti che richiedono particolare attenzione.
Trasparenza della documentazione
Vantaggio. La documentazione relativa all'immobile è normalmente consultabile e scaricabile dal sito del Tribunale competente.
Possibile criticità. La documentazione disponibile potrebbe non essere sufficiente a comprendere completamente lo stato reale dell'immobile.
Perizia di stima
Vantaggio. Ogni immobile viene accompagnato da una perizia ufficiale che costituisce un importante punto di partenza per la valutazione.
Possibile criticità. In alcuni casi possono non essere riportati con precisione eventuali abusi edilizi o altre problematiche, nonostante ciò sia previsto.
Stato di occupazione dell'immobile
Vantaggio. Se l'immobile è occupato dal debitore, il giudice emette il decreto di trasferimento che disciplina il rilascio.
Possibile criticità. È fondamentale verificare chi occupa realmente l'immobile. Se è presente un inquilino con un contratto regolarmente registrato, quest'ultimo può mantenere il diritto di abitazione fino alla naturale scadenza del contratto.
Gli altri vantaggi delle aste immobiliari
Oltre al possibile risparmio economico, esistono ulteriori benefici.
- L'agente immobiliare, se incaricato esclusivamente della consulenza per l'asta, non percepisce una provvigione sulla compravendita ma soltanto il compenso per l'attività svolta.
- Non sono previste spese notarili, poiché il decreto di trasferimento sostituisce il rogito notarile.
- Molti istituti di credito mettono a disposizione mutui specificamente dedicati agli acquisti in asta.
Come acquistare un immobile all'asta in sicurezza
Se è la prima volta che partecipi a un'asta immobiliare, è opportuno seguire alcuni passaggi fondamentali.
- Leggere attentamente la perizia, con particolare attenzione alla stima, alla presenza di eventuali abusi edilizi, alle locazioni e ad altre criticità.
- Consultare l'avviso di vendita per conoscere le modalità di partecipazione e le principali informazioni sull'immobile.
- Leggere l'ordinanza di vendita, che contiene le disposizioni del giudice rivolte al delegato e al custode della procedura.
All'interno dell'avviso di vendita compare spesso la formula "posto in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", il cosiddetto principio del "visto e piaciuto".
Per questo motivo è essenziale conoscere nel dettaglio la situazione dell'immobile e integrare sempre le informazioni della perizia con quelle contenute nell'ordinanza.
Visitare l'immobile prima dell'asta
Un passaggio che non dovrebbe mai essere trascurato è la visita dell'immobile.
Oggi molti Tribunali consentono di prenotare facilmente un appuntamento con il custode giudiziario, spesso direttamente online.
Vedere personalmente la casa permette di verificare lo stato di conservazione e confrontarlo con quanto riportato nella documentazione ufficiale.
Informarsi prima di acquistare
L'informazione rappresenta lo strumento più importante per affrontare un acquisto consapevole.
Prima di comprare qualsiasi prodotto siamo abituati a confrontare prezzi, leggere recensioni e raccogliere informazioni. A maggior ragione dovrebbe accadere quando si tratta di acquistare una casa.
I passaggi fondamentali possono essere riassunti in questo modo:
- informarsi;
- studiare la documentazione;
- visitare l'immobile;
- valutare con attenzione costi e rischi;
- partecipare all'asta solo dopo aver definito il proprio limite di spesa.
Acquistare un immobile all'asta può essere un'ottima opportunità, ma soltanto se affrontato con preparazione e prudenza.
Conoscere il valore reale dell'immobile, leggere attentamente tutta la documentazione e visitare la casa prima della vendita sono passaggi indispensabili per evitare brutte sorprese e cogliere le migliori occasioni offerte dal mercato delle aste giudiziarie.
