L’analisi del mercato immobiliare non può prescindere dal contesto economico in cui si trova il Paese oggetto dello studio, nel nostro caso l’Italia. Nonostante il quadro macroeconomico creatosi nel corso del 2020 ed una necessità di rivalutare le proprie strategie, soprattutto a seguito della seconda ondata pandemica, il settore creditizio ha comunque sostenuto in buona parte le richieste di finanziamento alimentando il mercato residenziale che ha parzialmente tenuto, grazie soprattutto alla ripresa nei mesi estivi. I dati dell’agenzia delle Entrate evidenziano una diminuzione delle transazioni residenziali nel 2020 rispetto al 2019 pari al 7,7% una percentuale contenuta se confrontata con le più negative previsioni. Tenuto conto del fatto che nei mesi di marzo ed aprile le restrizioni non hanno permesso di effettuare visite presso gli immobili in vendita né concludere le operazioni, il calo delle transazioni registrato non appare così drammatico. In termini di confronto, nel 2012 (anno noto come il peggiore dell’ultimo decennio per il settore immobiliare) le transazioni erano scese del 24%.
Nella prima edizione del report annuale di Real Estate DATA HUB è presente una analisi puntuale dell’andamento delle compravendite e dei prezzi registrati nel 2020 nelle differenti aree realizzata dagli uffici studi RE/MAX Italia e Avalon Real Estate, il tutto supportato da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali ed arricchito da testimonianze esclusive di opinion leader e player rappresentativi di tutta la filiera. Per il comparto degli immobili residenziali del Centro Italia, abbiamo intervistato Stefano Filastò, broker delle agenzie RE/MAX Abacus, con sedi a Roma e Sassari, Membro del Consiglio Direttivo di FIMAA Roma – Federazione Italiana Agenti d’affari in Mediazione e Membro della Borsa Immobiliare di Roma, comitato valutatori.
Ad un anno dallo scoppio della pandemia, come il Covid-19 ha impattato sul mercato immobiliare residenziale di Roma e del Lazio?
La pandemia che abbiano vissuto nell’ultimo anno ha avuto un forte impatto sulla vita di tutti. Innegabile che questo si sia ripercosso anche nell’andamento del mercato immobiliare dell’area di centro Italia, dove opero principalmente, come è avvenuto anche nelle principali città capoluogo del nostro Paese.
Nello specifico a Roma il fenomeno non si è fatto attendere. Il primo lockdown della scorsa primavera, che ha costretto anche noi operatori del settore immobiliare ad uno stop delle attività, ha fermato anche gli scambi immobiliari che sono però ripresi non appena ci è stato possibile riaprire, ovviamente con tutti gli accorgimenti necessari, riportandoci ad una quasi normalità delle attività. A quel punto abbiamo assistito ad una nuova ripresa intermediazioni registrando un’esplosione di richieste di immobili e di nuovi e differenti spazi abitativi.
Quali sono le richieste che maggiormente ricevete dai vostri clienti?
Le famiglie hanno iniziato ad avere una nuova esigenza, quella di riorganizzare la propria vita all’interno della propria casa. Si è però registrata una contrazione dell’offerta di immobili dovuta al timore del contatto da visitatori in case abitate e incertezza su mantenimento del posto di lavoro mettendo a rischio una continuità del reddito per contrarre mutuo necessario ad upgrade abitazione.
L’attenzione degli acquirenti si è focalizzata sulla necessità di godere di spazi esterni, richiesta purtroppo difficilmente realizzabile soprattutto in zone come i centri storici, in particolar modo nella città di Roma, dove gli spazi esterni nel centro storico sono molto rari.
Se da un lato la richiesta ha registrato un forte incremento, l’offerta di nuovi immobili in vendita si è in realtà contratta rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questa contrazione è imputabile ad un timore di instabilità dei prezzi e dei valori immobiliari, nonché al timore del rischio contagio implicito nel ricevere in casa estranei, timori giustificati che hanno indotto le persone a mettere in stand by i progetti di cambiamento.
Domanda, offerta e prezzi. Ci racconti il vostro 2020.
A dispetto delle previsioni iniziali che ipotizzavano un crollo dei valori degli immobili, nel corso del 2020 abbiamo assistito invece ad un mantenimento dei prezzi. E ancora ad un incremento della domanda con una forte tendenza al trasferire la liquidità disponibile su beni immobili per timore di imposte patrimoniali sui conti e sui titoli mobiliari, provvedimenti tipici dei governi “tecnici”; questo fenomeno ha però prodotto effetti opposti a quelli temuti e l’aumento della domanda di acquisto ha comportato una conseguente tenuta dei prezzi ed in qualche caso un lieve incremento.
Inoltre nel primo periodo post lockdown, avvicinandoci ai mesi estivi, si è registrato un maggiore interesse verso le aree a ridosso delle città, soprattutto quelle marine del litorale laziale, ma il fenomeno si è poi dimostrato essere una veloce scintilla che è andata scemando già dal mese di settembre quando l’interesse si è nuovamente spostato verso zone urbane.
Questo è accaduto perché le persone oltre ad avere la necessità di riorganizzare gli spazi abitativi interni ed esterni hanno sentito la necessità della prossimità alle aree più urbanizzate che offrono più servizi per il timore di un nuovo ‘isolamento’ e un nuovo divieto di spostamento.
Ha un consiglio per gli agenti immobiliari che operano oggi in questo ‘nuovo’ mercato?
Il mercato immobiliare nel 2021 risentirà molto di quello che sarà l’andamento sanitario. Dal momento in cui si verificherà la stabilizzazione della situazione sanitaria per via dell’efficacia dei vaccini, è molto probabile che la distensione comporterá una nuova ondata di immissione di immobili sul mercato con elevato “sprint” ad intercettare la domanda esistente, con conseguente effetto “booming” di transazioni. La sfida attuale per gli agenti immobiliari è quella di essere in grado di costruire adesso le relazioni con i futuri clienti, soprattutto venditori, per assicurarsi l’acquisizione degli incarichi nel momento in cui la vendita degli immobili sarà favorita dalla circostanza appena descritta.
Cos'è Real Estate DATA HUB?
Nato dalla collaborazione tra RE/MAX Italia e Avalon Real Estate, Real Estate DATA HUB ha l’obiettivo di fornire uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano.
La prima edizione del report annuale di DATA HUB si sviluppa in diversi capitoli, introdotti da un’analisi dello scenario economico a livello mondiale. Seguono sezioni dedicate ai vari comparti del real estate, dal residenziale al ricettivo, passando per la logistica, il direzionale, il commerciale. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborate congiuntamente dai centri studi di RE/MAX e Avalon.
Sei interessato a maggiori approfondimenti sul Mercato immobiliare residenziale del centro Italia?
Sfoglia e scarica l'edizione integrale del report annuale di DATA HUB "Analisi andamento mercato immobiliare 2020 e outlook 2021".
