Mercato immobiliare

Il mercato immobiliare di Roma tra il Covid-19 e la fine dell’estate

Articolo di Stefano Filastò 19 novembre 2020

Il comportamento di acquirenti e venditori di immobili in risposta alla crisi epidemica

Scenari d'autunno

Lo scenario del mercato immobiliare di Roma dopo la prima fase dell’emergenza Covid-19 tra marzo e settembre ha evidenziato un impatto sulla domanda da parte degli aspiranti acquirenti con differenze significative tra compravendite e locazioni.

Dopo il lockdown e la riapertura delle attività nel maggio 2020, c’è stato un effetto rimbalzo a Roma, in veloce progressione, con una consistente attività di visite presso gli immobili, specie da quando si sono chiarite le modalità di sopralluogo e contatto presso le case abitate.

Quale è stato il risultato di questo movimento? Nel mese di luglio, si è verificato un elevato numero di accordi preliminari di vendita (proposte accettate), specie per tutti coloro, acquirenti e venditori, che avevano programmato l’effettuazione di transazioni nel periodo pre-emergenziale, progetti a cui hanno potuto dare corpo, grazie alla ripresa della circolazione delle persone. 

E le locazioni residenziali?

Sul fronte delle locazioni residenziali, la domanda sembra incrementata rispetto al periodo pre-Covid, ma c’è da segnalare che è aumentata anche l’offerta, poiché sono stati immessi sul mercato delle locazioni numerosi appartamenti destinati al turismo come B&B, case vacanze o affitti brevi che, tuttavia, per via delle ristrutturazioni interne effettuate, mal si adattano alle esigenze delle famiglie. Oggi la richiesta riguarda soprattutto uno spazio esterno e/o un maggior spazio interno, ma si trovano di fronte ad immobili composti per lo più da camere e bagni, privi di una zona living e di una cucina vivibile.

Prezzi e atteggiamenti delle parti

Cosa è successo ai prezzi di vendita? Qui si è registrato un distinto e contrapposto gioco delle parti: un atteggiamento “aggressivo” di un certo numero di acquirenti, con proposte di acquisto in drastica riduzione dei prezzi (anche fino al 20%) a fronte di un ipotetico decremento dei valori, atteso specialmente nella stagione più fredda.

La maggior parte di queste proposte è caduta nel vuoto, trovando accoglimento dai venditori che hanno manifestato un atteggiamento “resistente”.

La situazione di emergenza ha comportato un decremento dell’offerta di nuove vendite sia per l’effetto “svuotamento” dato dalle transazioni del periodo estivo, che hanno ridotto lo stock di mercato” congelato dal Covid, sia per un diffuso e progressivo atteggiamento di attesa da parte di chi aveva in cantiere progetti di cambiamento: completate le vendite iniziate tra dicembre e febbraio, con una tendenza decisamente incrementale, il blocco sopravvenuto e poi rimosso, ha condotto alle conclusioni ma, adesso, pare osservarsi una pausa di riflessione. 

È poco probabile un significativo calo dei prezzi di richiesta poiché, se la diminuzione di nuove offerte di vendita sul mercato continuerà ad avere come contraltare una domanda sostenuta, per la legge fondamentale dei mercati, i valori resteranno simili a quelli pre-covid.

Ritornando alle locazioni, sul fronte dei prezzi, stante l’aumento della domanda che incontra un’offerta per lo più inidonea alle esigenze richieste dalle famiglie, si può ipotizzare una tenuta, se non addirittura una tendenza al rialzo dei canoni richiesti, in quanto l’offerta alloggiativa qualificata, è in via di maggiore assorbimento dal mercato. 

Quali le tipologie di immobili più richieste a Roma?

Si conferma la preferenza per i trilocali – specialmente se con balcone o terrazzo – ubicati in zone centrali o semicentrali. Spostandoci verso i confini della città, le aree periferiche preferite sono quelle dotate di servizi adeguati, in primis i trasporti.

Durante i mesi di agosto e settembre si è materializzata anche una tendenza orientata all’esterno delle zone urbanizzate, appena fuori dai confini urbani, verso il mare o la campagna, purchè vicino Roma (Fregene, Fiumicino, Litorale Nord, Provincia Nord, Castelli Romani), un lieve incremento delle richieste ‘fuori porta’, che ha già però cominciato a dare segnali di affievolimento.

Sotto il profilo del cliente “investitore”, ovvero di coloro che ritengono di usare la casa come “bene rifugio” con una previsione di medio-lungo termine, i più accorti tendono ad apprezzare aree in corso di riqualificazione, periferie in cui sono presenti importanti reti viarie e linee di trasporto su ferro, purché urbanizzate, in quanto l’esperienza del lavoro da casa in via di consolidamento, dovrà necessariamente sposarsi con un contesto di quartiere ben servito, vivibile e fruibile.

In queste aree ci si deve aspettare che il grande fermento provocato dalle misure di Ecobonus, produrrà i suoi effetti solo nell’arco di qualche anno, sotto il profilo dei valori di mercato, date le tempistiche di realizzazione delle opere.

Le sfide per gli operatori del settore

Ed il mestiere di agente immobiliare è davvero cambiato? Sicuramente si è ancora innovato, per la diffusione delle modalità di servizio online, che sono state di effettivo supporto nell’esercizio della professione.

I clienti considerano Virtual Tour e Video il nuovo standard minimo di marketing, sia per la comodità di fruizione e risparmio di tempo, sia per l’attenzione alla sicurezza personale; le visite successive sul posto si riducono e sono più qualificate. Concludere contratti a distanza, poi, fa ormai parte della prassi ordinaria. Chi si è ben organizzato a riguardo e magari ha aggiunto servizi accessori alla clientela (voltura utenze, predisposizione traslochi, progettazione e ristrutturazione) ha di fatto avuto un apprezzamento maggiore, rispetto a chi è rimasto alla finestra.

Stefano Filastò

Agente immobiliare abilitato, nel settore dal 1989. Esperto nella mediazione, negoziazione e nella ricerca, selezione e formazione di Agenti Immobiliari e aspiranti tali. Profonda conoscenza del mercato immobiliare della Capitale e delle agenzie immobiliari, sia indipendenti che affiliate a reti in Franchising.

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