Mercato immobiliare

Immobiliare direzionale: cresce l'interesse verso spazi di co-working

Articolo di La Redazione 4 giugno 2021

Sono diversi i benefici che i flex office offrono alle aziende

L’impatto della pandemia nel comparto direzionale si è concretizzato attraverso l’accelerazione di alcuni trend che stavano già emergendo, soprattutto nel mercato degli spazi.
Le esigenze stanno cambiando progressivamente con l’emergere di nuove necessità. Per questo è ragionevole pensare che nel corso del 2021 acquisiscano maggiore appeal soluzioni orientate verso una rifunzionalizzazione degli spazi esistenti.
Nonostante la conversione di massa al lavoro da remoto, gli spazi adibiti ad ufficio stanno mantenendo la propria importanza grazie alla facilità di interazione e collaborazione tra lavoratori. Si è consolidato il ricorso al desk sharing con un incremento dei metri quadri per ciascuna postazione.
Spazi comuni legati alla connettività e alla condivisione vengono quindi privilegiati rispetto alle classiche postazioni individuali assegnate.
La mission è quella di progettare delle ambientazioni pensate in base alle necessità degli impiegati, garantendo un ecosistema lavorativo sempre più stimolante e una gestione degli spazi più efficiente Prevarrà dunque una costante ricerca di immobili tecnologicamente avanzati e si osserverà con grande probabilità un ulteriore distanziamento tra location prime capaci di garantire liquidità e location secondarie nel resto di Italia: i grandi operatori internazionali continueranno ad essere interessati ai mercati di Milano e Roma che si sono dimostrati dinamici anche nel corso del 2020. 

La prima edizione del report annuale di Real Estate DATA HUB riporta un'attenta analisi dell'andamento del mercato immobiliare direzionale. Per questo comparto abbiamo intervistato Uberto Visconti - Real Estate & Development Manager di Talent Garden, il più grande network europeo di coworking e formazione per l’innovazione digitale.
 

Con che intensità sono stati colpiti gli spazi di Talent Garden dall’emergenza covid?

Durante la prima e la seconda ondata abbiamo avuto inevitabilmente un accesso molto limitato, con impatto negativo sui ricavi. Su Milano l’effetto negativo è stato importante sia dal punto di vista delle disdette che degli accessi. L’occupancy potrebbe tornare ai livelli pre-covid una volta superata questa terza ondata pandemica (pari a circa 85-90%), con un inevitabile sforzo per garantire il rispetto delle norme sul distanziamento convertendo anche spazi per eventi in luoghi di co-working. Per quanto riguarda l’Innovation School, la transizione dalla presenza fisica alla gestione virtuale dei nostri master è stata un grande successo: pre-covid contavamo 500 studenti in presenza, ora invece ben 1400 studenti frequentano in modalità e-learning.
 

Le società hanno continuato a utilizzare i vostri spazi?

Il target di Talent Garden è diversificato tra start-up, numerosi freelance e qualche corporate. Ad oggi le start up, che nei primi mesi avevano virato sull’home working, stanno tornando ad occupare i nostri spazi. Le grandi aziende sono ancora in fase di valutazione circa la dismissione di alcuni degli immobili che hanno in locazione per riconvertire una parte della popolazione lavorativa su spazi di co-working.
I flex office offrono infatti due diversi benefici per le aziende: vantaggi tangibili dati dall’azzeramento dei costi imputabili al building che occupano e vantaggi intangibili legati agli aspetti relazionali, ad una maggiore produttività e ad una migliore work-life balance. Nel corso del 2020 le aziende hanno iniziato a cogliere tali necessità tra i propri dipendenti; probabilmente dovremo aspettare il 2022 per registrare una richiesta più massiva di spazi flessibili.

Attualmente gli spazi occupati da Talent Garden come sono gestiti?

La prevalenza dei nostri spazi è occupata in forza di contratti di locazione. Abbiamo un contratto di management che prevede un Management Contract con quota fissa e revenues sharing su KPIs. Ne stiamo concludendo un altro e studiando altri tre di cui due all’estero È un modello che funziona sia per noi che per il proprietario: durante il 2020 abbiamo avuto un po’ di flessione, ma in questo caso condivisa con la proprietà. Anche per questo il nostro orientamento futuro, sia in Italia che in Europa, sarà soprattutto verso formule di management contract al fine di ridurre il rischio mercato e forza maggiore. L’unica eccezione riguarda il Sud Italia: al fine di promuovere l’innovazione digitale Cassa Depositi e Prestiti ha investito su di noi, dunque in operazioni svolte in cordata con loro possiamo continuare a prevedere formule di locazione.


Un altro fenomeno in diffusione è quello dell’home office. Talent Garden sta considerando un’espansione verso tale opportunità di mercato?

L’home working non si basa su logiche di networking. Il nostro obiettivo invece è di creare connessioni, dar vita ad una community che possa anche portare a collaborazioni di successo, anche perché afferente alla stessa industry. Per questo motivo grandi corporate che si chiedono come evolverà l’approccio al lavoro stanno valutando sempre di più la possibilità di creare delle partnership con gestori di spazi di co-working.

C’è margine per creare spazi di co-working di piccole dimensioni?

Stanno iniziando a prendere vita riflessioni su dei co-working di prossimità: spazi più piccoli e localizzati fuori dal centro città. Tuttavia, ci si scontra con il tema della sostenibilità di questo tipo di business: il costo del community management non è lineare al crescere delle dimensioni dell’edificio, di conseguenza sotto determinate soglie dimensionali non risulta sostenibile.
Una prospettiva interessante sulla quale Talent Garden sta ragionando con alcuni gestori di studentati è la sinergia tra co-living e co-working. Si tratta di una declinazione interessante soprattutto per clienti non residenti che trovano contemporaneamente soddisfatte la necessità lavorativa e quella abitativa, ovvero quel bacino di “nomadi digitali” che non è ancora stato intercettato in Italia, ed in sud Europa non ha ancora un’offerta strutturata e di qualità.
 


  • Cos'è Real Estate DATA HUB?

Nato dalla collaborazione tra RE/MAX Italia e Avalon Real Estate, Real Estate DATA HUB ha l’obiettivo di fornire uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano.
La prima edizione del report annuale di DATA HUB si sviluppa in diversi capitoli, introdotti da un’analisi dello scenario economico a livello mondiale. Seguono sezioni dedicate ai vari comparti del real estate, dal residenziale al ricettivo, passando per la logistica, il direzionale, il commerciale. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborate congiuntamente dai centri studi di RE/MAX e Avalon. 

  • Sei interessato a maggiori approfondimenti sul comparto direzionale?

Sfoglia e scarica l'edizione integrale del report annuale di DATA HUB "Analisi andamento mercato immobiliare 2020 e outlook 2021".
 

La Redazione