Mercato immobiliare

Riforma del Catasto, cosa potrebbe cambiare?

Articolo di Special Guest 25 gennaio 2022
Modernizzazione del catasto e riflessi sul mercato immobiliare.

Lo scorso 5 ottobre 2021 il Consiglio dei ministri ha approvato la bozza di legge delega per la riforma generale del sistema fiscale italiano.
Il documento approvato contiene i principi e i criteri direttivi cui dovranno ispirarsi i decreti legislativi che il Governo dovrà adottare, entro 18 mesi dalla data di entrata in vigore del provvedimento, per dare attuazione alla legge delega.

Tra i vari punti in cui si articola la revisione del sistema tributario italiano vi è quello trattato dall’articolo 7, concernente la riforma del Catasto. Secondo le indicazioni del Governo si tratta della “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”, tema che sta facendo discutere molto gli operatori del settore, gli investitori immobiliari e i contribuenti.
Cosa dobbiamo aspettarci dall’intervento sul Catasto?

Le domande che si stanno ponendo in tanti sono:

  • la riforma del Catasto porterà ad un incremento della tassazione sugli immobili?
  • La revisione che arriverà penalizzerà gli investimenti immobiliari?
  • Continuerà ad essere appetibile l’investimento immobiliare rispetto ad altre forme di impiego del capitale?

Non è semplice rispondere a questi interrogativi poiché, ad oggi, abbiamo a disposizione solo le linee guida contenute nel disegno di legge.

Tuttavia, partendo dall’esame dei contenuti della delega al Governo relativamente al tema della riforma catastale, possiamo tentare di fare alcune prime valutazioni in merito.

C'è un primo punto fermo da evidenziare. Le informazioni rilevate secondo la Legge Delega non verranno utilizzate per determinare la base imponibile dei tributi, la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.
Si tratta di una esplicita previsione normativa, contenuta nell’articolo 7, comma 2, lettera d), della predetta delega legislativa. L’obiettivo dichiarato non è quindi quello di recuperare gettito fiscale tramite gli immobili (per lo meno in una fase iniziale).

Ma vediamo più in dettaglio cosa prevede la delega al Governo sul tema di nostro interesse.

La riforma del Catasto: lotta al “sommerso” e data sharing

Il provvedimento delega il Governo ad attuare, con uno o più decreti legislativi di futura emanazione, una modifica ai sistemi di rilevazione catastale. L’obiettivo è quello di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati.

Tale finalità dovrà essere perseguita secondo i seguenti criteri e principi direttivi:

1.    Prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell'Agenzia delle entrate, atti ad efficientare l'individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:

  • gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d'uso ovvero la categoria catastale attribuita;
  • i terreni edificabili accatastati come agricoli;
  • gli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest'ambito.

2.    Prevedere strumenti e moduli organizzativi per la condivisione telematica di dati e documenti tra l'AdE e i Comuni, e per la verifica di coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.

Dunque, come può intuirsi, il focus è quello della ricerca degli immobili “fantasma” o che presentino delle caratteristiche oggettive difformi, in tutto o in parte, rispetto a quanto risulta dal dato catastale.
Inoltre, emerge una volontà di potenziare la collaborazione informatica e modernizzare il data sharing tra Fisco e Comuni ai fini dell’iscrizione in Catasto degli immobili.


L’adeguamento dei valori di mercato degli immobili

Il Governo è delegato anche ad attuare un’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati. Tale integrazione sarebbe resa disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2026, secondo i seguenti criteri direttivi:
1.    Attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche:

  • un valore patrimoniale;
  • una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato.

2.    Immaginare meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane. Lo scopo è andare incontro al mercato evitando sopravvalutazioni.

3.    Prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all'utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro.

4.    Prevedere che le informazioni rilevate secondo i punti precedenti non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi. La loro applicazione si fonda sulle risultanze catastali.
Occorrerà capire con quali criteri verranno attribuiti i “valori patrimoniali” e la “rendita attualizzata” degli immobili e secondo quali metodologie saranno adeguati periodicamente tali grandezze. II tutto sarà reso disponibile a partire dal 1° gennaio 2026, con la “promessa” che tali dati e informazioni non influiranno sulla tassazione immobiliare.

In realtà e a ben vedere, la norma parla esclusivamente della tassazione che si fonda sulle risultanze catastali. Al contrario, quindi, le informazioni in questione potrebbero potenzialmente interessare gli accertamenti tributari fondati su altri elementi (si pensi, ad esempio, agli accertamenti di valore immobiliare fondati sul “valore normale”, attivabili da parte dell’Agenzia delle Entrate nel caso di compravendite immobiliari per le quali non trova applicazione il criterio del “prezzo-valore”, ma quello del “valore di mercato” dell’immobile).

La riforma del Catasto, così presentata, lascerebbe pensare ad una manovra finalizzata a incrementare e a migliorare la qualità delle informazioni a disposizione del Catasto. Almeno in prima battuta.

Appaiono rimandate le valutazioni sul gettito fiscale (che, come abbiamo visto, non si possono escludere del tutto) al medio termine (non prima del 1° gennaio 2026, alla luce del nuovo patrimonio informativo sugli immobili italiani che avranno a disposizione Comuni e Fisco per il tramite del nuovo Catasto.

Articolo a cura di Cristoforo Florio, Dottore Commercialista

Special Guest