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La vendita di "Aliud pro Alio": no, non si tratta di una formula magica

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Aver visitato la casa dei tuoi sogni, aver ricevuto la documentazione utile al fine di valutare l’operazione e aver presentato una proposta per l’acquisto, successivamente accettata. Immagina altresì di aver consultato, durante la trattativa, i seguenti documenti: l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), per certificare la classe energetica dell’immobile; il rogito notarile di acquisto dell’immobile, ossia l’atto di provenienza per dimostrare come il venditore sia venuto in possesso dell’immobile; la planimetria catastale, per verificare lo stato dei luoghi; la visura ipotecaria, per verificare che la casa non sia gravata da pregiudizi di qualsiasi natura; il certificato di agibilità (o abitabilità), per attestare la sussistenza ed il rispetto delle condizioni di sicurezza: igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati negli stessi secondo la normativa vigente. Immagina inoltre di esserti presentato dal notaio per concludere il contratto definitivo e di esserti già trasferito nella casa che hai sempre desiderato. I giorni successivi invece, concentrandoti sul nuovo arredamento e prendendo le misure dei locali, ti accorgi che l’altezza dell’appartamento non corrisponde a quella attestata nel certificato di agibilità. , Innanzitutto, in tema di compravendita immobiliare, il certificato di agibilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene. Quindi, come ha statuito la Suprema Corte, qualora manchi il certificato di abitabilità, ma “ricorrano le condizioni per il suo conseguimento, ciò non determina, di per sé, un inadempimento, né giustifica la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno. Si è, al contrario, in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di “aliud pro alio”, se detto certificato sia stato formalmente rilasciato, ma l’immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore” (Cass. n. 30950 del 27/12/2017). In altre parole, la mancanza dei requisiti attestati nel citato certificato configura la vendita di aliud pro alio (qualcosa per qualcos'altro) quando l’immobile venduto è assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, o abbia difetti che lo rendano inservibile. Per tali ragioni, l’acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto con la conseguente restituzione del prezzo e il rimborso delle spese sostenute, nonché i pagamenti legittimamente fatti per la vendita; il compratore inoltre dovrà restituire l’immobile. In alternativa, l’acquirente potrà chiedere solo il risarcimento del danno - entro i termini di prescrizione - per la limitata commerciabilità dell’immobile, senza doverlo restituire. Il consiglio però è quello di affidarsi preventivamente a professionisti del settore immobiliare, in modo da avere maggior cognizione sull’operazione nel suo complesso e le relative conseguenze.

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