Nell’immobiliare commerciale, nonostante l’impatto a medio-lungo termine della pandemia, ci sono comparti che stanno registrando performance positive. In particolare, l’High Street Retail e Urban Retail dove per i prossimi mesi si prevedono volumi elevati, derivanti dal crescente interesse degli investitori. Altro comparto che registra dinamiche positive è il Retail Park (forma ibrida tra centri commerciali e urban retail) e la GDO, le cui caratteristiche strutturali e la categoria merceologica trattata hanno permesso di rispondere con efficienza alla domanda anche nei periodi di maggiore contrazione dei consumi. Continuano a registrare interesse i centri commerciali con elevate performance che mantengono livelli di prezzo e canoni elevati. Secondo i dati raccolti nell’edizione annuale di Real Estate DATA HUB, realizzato da Centro Studi RE/MAX Italia, Avalon Real Estate e Ufficio Studi 24MAX, complessivamente il settore retail ha manifestato segnali di ripresa con un vero e proprio boom nell’ultimo trimestre del 2021, registrando transazioni in aumento rispetto al 2020 e al 2019 (circa 41 mila), sebbene in generale i volumi siano inferiori agli anni precedenti. L’ammontare complessivo degli investimenti nel ramo commerciale/retail per l’anno 2021 risulta essere pari a circa 1,3 miliardi di euro, di cui il 20% ha riguardato portafogli o asset con funzione principale in ambito alimentare/GDO.
Anche se le previsioni per il 2022 prospettano un andamento ancora debole, con un volume di compravendite complessivamente in calo (anche se di poco) rispetto al 2021, l’immobiliare commerciale continuerà ad essere trainato dall’High Street retail e dai centri commerciali prime. Guardando all’estero, si delineano nuovi sviluppi legati a format che puntano su digitalizzazione e nuove tecnologie ma che in Italia devono ancora manifestarsi.

In alcuni Paesi europei, i retailer si stanno affidando a strumenti innovativi come il “machine learning” per la gestione della variazione della domanda; le tecnologie di self-scanning; le soluzioni automatizzate di magazzino; sensori e videocamere per monitorare i comportamenti dei consumatori e casse totalmente contactless. Altro booster, che sta già prendendo piede oltreconfine, è l’attenzione alle tematiche ESG (acronimo di Environmental, Social e Governance) che passano dalla progettazione dei punti vendita fino alla consegna della merce con auto elettriche. Nonostante l’apparire di queste nuove tendenze, le innovazioni messe in campo nell’immobiliare commerciale dal punto di vista tecnologico risultano essere ancora insufficienti per contrastare la penetrazione dell’e-commerce. Ma ci sono giovani aziende in Italia che stanno implementando con successo una nuova formula di spesa online con consegna a domicilio in pochi minuti.
 

Per il report immobiliare Real Estate Data Hub abbiamo intervistato Giovanni Cavallo, CEO e Co-Founder di Macai, startup italiana di quick commerce che offre un servizio di spesa online con consegna veloce specializzata sui prodotti grocery.

Come sta cambiando il comportamento del consumatore in relazione al delivery?

Da recenti analisi è emerso che nei mercati più avanzati del nostro il 90% della popolazione è omnichannel, ovvero fa uso di canali sia online che offline perché i consumatori hanno compreso come questo servizio possa permettere loro di risparmiare tempo per dedicarsi ad altro. Al fine di rispondere a questo nuovo comportamento d’acquisto, stiamo valutando di stabilire anche una presenza fisica sul territorio, distinguendoci sia dall’e-commerce sia dalla GDO. La diffusione dell’e-commerce del grocery in Italia è stata accelerata dalla pandemia, ma al momento è più indietro rispetto a UK, Germania e Francia perché la penetrazione online è meno sviluppata a livello macro. L’Italia rimane tuttavia il quarto paese europeo in termini di market opportunity in questo settore: il nostro obiettivo è quindi quello di portare nel presente e nel futuro la clientela online.

Che impatto può avere sul mercato immobiliare lo sviluppo di realtà come Macai?

Stiamo destando l’interesse dei fondi immobiliari perché stiamo creando una nuova asset class: il nostro modello prevede l’utilizzo di spazi fisici retail a basso costo, ma con rendimenti alti.

Quali sono i driver per la scelta delle location?

I driver principali sono PIL, tipo di consumatore e densità di popolazione. Privilegiamo i grandi centri urbani (con oltre 500 mila abitanti), ma vogliamo espanderci in 30 città di medie dimensioni (oltre 150 mila abitanti) entro la fine dell’anno. Se la penetrazione online dovesse crescere ulteriormente, potremo considerare di aprire degli store in location con minore densità di popolazione; tuttavia questo processo probabilmente richiederà anni. Oggi Milano pesa circa il 50% del nostro business, ma il nostro modello mira ad operare nelle città di medie dimensioni in cui il costo di acquisizione è più basso (essendoci meno concorrenza) e in cui le famiglie spendono di più, con uno scontrino medio più alto del 15-20%.

Vi risulta difficile reperire spazi ad uso magazzino in contesti urbani? 

Stiamo incontrando delle difficoltà nel trovare magazzini in contesti urbani in linea alle nostre esigenze. Per motivi legati alla crescita aziendale cerchiamo spazi già esistenti e impieghiamo circa 2 mesi dalla ricerca dello spazio alla consegna dello store. Cerchiamo spazi di 400-800 mq, se possibile piano terra, non su strada, in prossimità del centro e privi di barriere architettoniche che impediscano il traffico in entrata e in uscita. Ad oggi abbiamo speso circa 100/150 mila € a magazzino per allinearli alle esigenze nostre e normative.

Qual è il livello di sostenibilità di un canone in termini di rapporto tra ricavi e costo dell’affitto?

L’impatto dell’affitto è inferiore all’1% per store, complice il canone di locazione al metro quadro più basso rispetto al retail tradizionale. Tuttavia essendo questo trend in grande crescita, ritengo assisteremo ad un incremento dei canoni rispetto a quelli attuali.

• Cos'è Real Estate DATA HUB?

Il report che analizza l’andamento del mercato immobiliare in Italia, è giunto alla quarta edizione. Dopo una prima overview sull’andamento dell’economia italiana nel 2021, sulle prospettive per i prossimi mesi e una panoramica sul mercato immobiliare, il Centro Studi RE/MAX Italia, il Centro Studi Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi 24MAX, hanno approfondito in questa seconda versione annuale del report, le dinamiche relative alle città di Roma e Milano nel 2021 per i singoli mercati analizzati: residenziale, logistico, direzionale e commerciale. Segue un focus sul mercato ricettivo, a continuazione del primo approfondimento sul tema inserito nella precedente edizione. Infine, è stato aggiunto un focus sui criteri ESG e sulla loro declinazione in ambito immobiliare, argomento di estrema attualità che continuerà ad acquisire importanza nel settore. Real Estate DATA HUB è uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi 24MAX.

• Sei interessato a maggiori approfondimenti sul Mercato immobiliare in Italiae le sue opportunità?

Sfoglia e scarica l'edizione integrale del report annuale di DATA HUB "Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022".