PASSIRANO — CASA A CORTE D'EPOCA IN FRANCIACORTA. PATIO INTERNO, PORTICATO E LOGGIA.
Centro storico · ca. 260 mq commerciali · Due unità immobiliari autonome · Cielo-terra indipendente · € 150.000
Non è una casa con un cortile. È una casa costruita attorno al proprio cortile.
È il principio della corte lombarda, lo stesso dei riad di Marrakech che la moda francese ha riscoperto negli anni Ottanta e trasformato in un linguaggio di lusso contemporaneo. Verso l'esterno, la discrezione della pietra. Verso l'interno, un patio privato che diventa il centro della vita domestica. In Franciacorta esistono decine di rustici da ristrutturare. Case costruite attorno a un patio, in centro storico, con portico e loggia, praticamente nessuna.
IL PATIO: L'ARCHITETTURA CHE FA IL LAVORO DEGLI IMPIANTI
45 mq di corte interna al piano terra, schermata dalle murature storiche. La massa muraria accumula il fresco notturno e lo restituisce nelle ore calde: d'estate il patio resta sensibilmente più fresco degli ambienti esposti, senza climatizzazione. Non è un dettaglio poetico, è il funzionamento fisico dell'edificio storico a corte, ed è il motivo per cui questa tipologia sopravvive da secoli in climi molto più duri del nostro.
I NUMERI, IN CHIARO
A Passirano il prezzo medio richiesto per le case si colloca oggi tra i 1.600 e i 1.700 euro al metro quadro. Una villa bifamiliare di nuova costruzione in Franciacorta si vende tra i 500.000 e i 620.000 euro. Una cascina d'epoca già ristrutturata supera i 2.100 euro/mq.
Qui il prezzo di richiesta è di 150.000 euro per circa 260 mq commerciali: meno di 600 euro al metro quadro, a cui va sommato l'intervento di recupero. Anche nell'ipotesi più prudenziale di spesa, il costo complessivo dell'operazione resta ampiamente sotto il prezzo di una casa già pronta di pari superficie.
A questo si aggiungono due vantaggi che il nuovo non può offrire:
· l'immobile è già composto da DUE UNITÀ IMMOBILIARI AUTONOME al catasto: due distinti plafond di spesa detraibile secondo la normativa fiscale vigente, con differenze rilevanti sul costo netto finale;
· si parte dalla classe G e si arriva dove si vuole. Impianti, isolamento, distribuzione e finiture li sceglie chi ci abiterà. Chi compra già ristrutturato eredita le scelte di qualcun altro e la classe energetica di quindici anni fa.
Analisi comparata dei costi e quadro economico di massima degli interventi disponibili in studio, su appuntamento.
CIÒ CHE NON SI PUÒ RICOSTRUIRE
Voltini, colonne in marmo, pavimenti in cotto, murature in pietra a vista, soglie in pietra di Sarnico, solai e soffitti in legno. Facciata principale esposta a sud.
GLI SPAZI APERTI — nessun prato da tagliare, nessuna siepe da potare
· 140 mq di corte esclusiva d'ingresso, con posti auto, prato, oleandro e ulivo secolare
· 45 mq di patio / corte interna al piano terra
· 38 mq di porticato con colonne al piano terra
· 38 mq di loggia al piano primo
· 10 mq di balcone
Esterni interamente pavimentati: vivibili tutto l'anno, manutenzione minima.
LA DISTRIBUZIONE — superfici calpestabili
· Piano terra: soggiorno con volti e camino, cucina
· Piano primo: 3 camere (30 mq con h 380 cm; 30 mq; 15 mq), 2 servizi, ripostiglio
· Piano secondo: stanza da 15 mq
· Cantina / taverna: 30 mq con h interna 380 cm
· Altana / sottotetto: 33 mq (h media ca. 266 cm) e soffitta
· Scala interna di collegamento fra tutti i livelli
Totale abitazione: 165 mq calpestabili.
DUE UNITÀ, DUE PROGETTI POSSIBILI
L'immobile è già suddiviso catastalmente in due unità autonome.
Riunificarle in un'unica residenza di forte carattere, con altezze e volumetrie che l'edilizia corrente non offre più.
Mantenerle distinte. La configurazione di accessi e spazi di connessione le rende adatte a nuclei legati da rapporto stretto — genitore e figlio, fratelli — più che a due famiglie del tutto indipendenti.
PASSIRANO
Nel cuore della Franciacorta, a circa 14 km da Brescia e a pochi minuti dai caselli autostradali. Centro del paese, ma senza traffico né vicinato ravvicinato: il silenzio dei borghi di una volta, con servizi e collegamenti raggiungibili a piedi.
DATI TECNICI
· Prezzo: 150.000 euro
· Stato: da ristrutturare integralmente
· Classe energetica: G — IPE globale non rinnovabile:
· Riscaldamento: autonomo
· Spese condominiali: assenti
· Composizione catastale: due unità immobiliari autonome
Visite su appuntamento, con presentazione tecnica dell'immobile e delle possibilità di intervento.
Geom. David Romano — Perito ed Esperto in stime e valutazioni immobiliari, CTU Tribunale di Brescia — RE/MAX Progress
